Kiinteistörahastoon sijoittavan tulisi harkita rahaston vaihtamista toiseen tai myymistä, jos sijoitushorisontti on ollut pitkä ja rahaston pitkän aikavälin kehitys on ollut positiivinen. Ennen päätöksen tekemistä on tärkeä tutkia huolellisesti kiinteistörahaston sijoitusstrategia ja mahdolliset riskit. Tällä hetkellä kiinteistörahastojen sijoituskohteiden arvoon vaikuttavat negatiivisesti muun muassa vuokramarkkinoiden kehitys, kiinteistöjen ylläpitokulut, mahdolliset korjaustarpeet, kiinteistöjen arvostus ja markkinoiden yleinen tilanne.

Rahaston vaihtaminen voi olla järkevä keino hallita riskiä. Kiinteistörahaston tavoitteena on tuottaa sijoittajilleen säännöllistä vuokratuottoa sekä mahdollista arvonnousua, joka on monissa rahastoissa tullut jo tiensä päähän. Kiinteistöjen arvonnousu on hyödynnetty jo kirjanpidossa. Tämän lisäksi yleinen maailmantilanne on ajanut meidät korkeaan inflaatioon, joka heikentää kiinteistöjen arvoa.

Korkojen nousu vaikuttaa merkittävästi talouteen ja erityisesti rahoitusmarkkinoihin. Nopea korkojen nousu johtaa asuntolainojen ja muiden lainojen kallistumiseen, mikä voi vaikuttaa koko talouden kehitykseen. Nopea korkojen nousu vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vähentäen sijoittajien kiinnostusta kiinteistösijoituksiin. Sijoittajat voivat kokea arvonlaskun riskin kasvavan, mikä voi johtaa kysynnän ja samalla myös hintojen laskuun

Esimerkiksi Kojamon osakekurssin kehityksen tarkastelu viime vuoden osalta antaa realistisen kuvan siitä, mitä asuntomarkkinoilla on tapahtunut.

Arvon aleneminen tarkoittaa omaisuuden, kuten kiinteistön, osakkeiden tai arvopaperien arvon laskua. Alaskirjaus taas tarkoittaa omaisuuserän arvon laskemista taseessa, mikä voi johtua esimerkiksi siitä, että omaisuuserä on tullut vanhentuneeksi tai sen käyttöikä on lyhentynyt. Omaisuuserän arvon aleneminen markkinoiden tai taloudellisen tilanteen muutosten takia voi myös johtaa alaskirjaukseen.

Asunto- ja kiinteistörahastot ovat yleisesti ottaen pienemmän volatiliteetin rahastoja, mikä johtuu niiden arvonmäärityspolitiikasta. Koska vanhoja arviokirjoja ei päivitetä yhtä usein kuin noteerattujen pörssiyhtiöiden arvoja, rahastojen arvossa ei yleensä tarvitse tehdä alaskirjauksia yhtä nopeasti. Tämä johtuu siitä, että rahastojen sisällä olevia kiinteistöjä ei tarvitse myydä pois.

Kuitenkin, jos nykyisten kiinteistöjen arvot päivitetään vastaamaan nykyarvoja, saattaa tämä johtaa rahaston arvon alenemiseen. Tämä puolestaan saattaa johtaa lunastuksiin juuri silloin, kun kiinteistöjen myynti on hankalaa, koska markkina on hinnoitellut kiinteistöjen hinnat laskuun. Tämä taas saattaa ajaa rahastoja tekemään alaskirjauksia. Kaikki tämä voi johtaa siihen, että rahaston osuuksien lunastaminen vaikeutuu, jos rahastot joutuvat myymään kohteitaan käypiin hintoihin. Kiinteistöjen myyntivaikeuksien takia osuuksien lunastaminen voi olla hankalaa. Rahastonhoitaja voi väliaikaisesti keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset tilanteessa, jossa rahasto voisi joutua myymään varoja käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla.

Sijoittajan riskienhallinnan kannalta on tästä syystä perusteltua toimia mieluummin aikaisemmin kuin myöhemmin. Yksi tapa välttää riskejä on laittaa varoja kiinteistörahastoihin, joilla on runsaasti likvidejä varoja ja pieni kiinteistöriski. Likvidit varat toimivat puskurina, mikäli asiakkaat päättävät vetää rahojaan pois.

On myös tärkeää siirtää varoja uuteen arvostustasoon, jotta varat ovat turvassa. Kun rahaston kohteet on hankittu uuteen arvostustasoon, sekä nykytuotto-odotus vastaa markkinahintoja, ovat varat jo paremmin turvassa. Tämä varmistaa, että sijoittajat voivat saada rahansa ulos rahastosta tarvittaessa ilman ylimääräistä riskiä ja sijoitukselle voidaan odottaa positiivista tuottoa myös jatkossa.

Helsinki Capital Partnersin neljäs rahasto, kiinteistörahasto HCP Bricks, on tehnyt varauksen L3-Makasiinista poikkeuksellisen halvalla hinnalla: yksi euro. Syynä tähän on korkojen nousu, joka on laskenut hintoja. Lisäksi rahastolla on osto-optio kiinteistön tontista Helsingin Jätkäsaaressa.

Mielenkiintoista on, että rahaston taseessa ei ole siis vielä yhtään kiinteistöä, joten alaskirjausten riski on käytännössä olematon. Tämä tekee rahastosta houkuttelevan sijoituskohteen, sillä nyt on erinomainen aika ostaa kiinteistöjä parhailta paikoilta ja huokeaan hintaan.

On tärkeää huomata, että rahasto koostuu tällä hetkellä lähes pelkästään käteisvaroista, mikä tarjoaa suojaa mahdollisilta kiinteistöjen arvonlaskuilta. Se tekee HCP Bricks-rahastosta hyvin hallittavan ja houkuttelevan sijoituskohteen, varsinkin jos kiinteistömarkkinoiden arvellaan laskevan edelleen.

Rakentamisen työvoimakustannusten laskeminen ja pääomakustannusten normalisoituminen ovat merkittäviä tekijöitä kiinteistömarkkinoiden kehityksessä. Rakennusliikkeiden irtisanomiset ovat osaltaan vaikuttaneet kiinteistökehitysyhtiöiden toimintaan ja ovat yksi syy rakentamiskustannusten laskemiseen. Samalla korkofutuurit ennustavat koron laskua toisen vuosineljänneksen 2023 jälkeen, mikä normalisoi pääomakustannuksia. Tämä tarkoittaa, että lainojen korot ovat alhaisempia, mikä voi johtaa kiinteistömarkkinoiden kasvuun ja lisätä kiinteistösijoitusten houkuttelevuutta.

Timo Vertala
HCP Bricks salkunhoitaja

‍