HCP Bricksin suorat kiinteistösijoitukset etenevät suunnitelmien mukaisesti. Päähankkeemme, Konelabra Eerikinkadulla, on huhtikuussa käynnistynyt muutostyöt. Ensimmäiset vuokralaiset odotetaan muuttavan sisään syyskuussa 2024. Kohde on tällä hetkellä vuokrattuna 57 %:sti, ja neuvottelut lopuista tiloista ovat käynnissä. Kohteeseen tehdään peruskorjauksen lisäksi merkittäviä energiainvestointeja, tavoitteena saavuttaa energialuokka B, mikä on erityisen kunnianhimoinen tavoite historiallisen rakennuksen kontekstissa. Tiloihin suunnitellaan loft-tyylisiä toimistotiloja, ja tarjolla on erilaisia palveluita, kuten kattoterassi ja tornisauna (www.konelabra.fi).
L3 Makasiinin hankekehitys etenee, vaikkakin hieman hitaammin kuin toivottua. Markkinatilanteen vaikutus on näkynyt vuokraustilanteessa, ja useita lupaavia keskusteluja päävuokralaisten kanssa on jouduttu siirtämään eteenpäin. Neuvottelut ovat kuitenkin käynnissä useiden kulttuuritoimijoiden kanssa, mikä mahdollistaisi hankkeen käynnistämisen.
Rahasto on tarkemmin tutkinut Ruotsin kiinteistömarkkinaa ja tehnyt avauksia aluksi osake- ja bondipuolella, missä odotetaan tasaista hajautettua tuottoa. Suoria kiinteistösijoituksia on myös harkittu, mutta niiden toteutus on vielä kesken. Uutena elementtinä ovat suorat velkasijoitukset kehityshankkeisiin, joista voidaan saavuttaa mielekästä riski-tuotto-tasapainoa.
Rahasto oli avoinna merkinnöille helmikuun loppuun asti. Toivotamme uudet osuudenhaltijat tervetulleiksi mukaan!
Rahaston tuotto ensimmäisen kvartaalin aikana 0,66 %.
Markkinatilanne
Kiinteistömarkkina jatkaa epävarmuuden merkeissä. Vaikka ensimmäisiä koronlaskuja odotetaan lähikuukausina, kiinteistömarkkinat pysyvät edelleen varpaillaan ja odottavat lopullisia päätöksiä ennen kuin markkina elpyy. Tälle vuodelle ei odoteta merkittäviä muutoksia markkinassa, mutta ensi vuodelle on havaittavissa piristymisen merkkejä. Vaikka pohjaa ei kannata tavoitella, ei myöskään kannata odottaa liian pitkään.
Erityisesti rakennusteollisuus on heikoilla jäillä, kun investoinnit ovat pysähdyksissä. Uusien projektien aloituksia on ollut niukasti, jopa jäädään finanssikriisin alemmalle tasolle. Rakentamishaasteet näkyvät myös laskevissa urakkahinnoissa, kuten Konelabran projektin saamissa lupaavissa urakkatarjouksissa. Lisäksi esimerkiksi aurinkopaneelien hintojen puolittuminen mahdollistaa hyviä investointeja markkinassa, missä muut odottavat.
KTI:n indeksi laski viime vuonna keskimäärin -2,7 %, josta arvonlasku oli 7,0 %. Eniten laskivat toimistokohteiden hinnat (11,5 %) ja asunnot (7,5 %). Parhaiten pärjäsivät teollisuusrakennukset, joiden kokonaistuotto oli 1,9 % (4,5 %:n arvonlasku).
Suomen erikoissijoitusrahaston arviokirjat päivitettiin, ja kokonaistuotto laski 6,3 %, ensimmäisen kerran rahaston olemassaolon aikana. Näkemyksemme on kuitenkin, että arviokirjat laahaavat edelleen jäljessä, joten laskua on odotettavissa, ellei markkina elvy nopeasti.
Kolmantena referenssinä ovat listattujen kiinteistöosakeyhtiöiden markkina-arvot, jotka laskivat keskimäärin 15,5 % viime vuonna (N Real Estate Index GI). Piristystä on kuitenkin nähty viime vuoden lopussa, ja lokakuun pohjasta onkin noustu jo 32,6 %. Osakemarkkina on paljon markkinaherkempi eikä seuraa yhtiöiden tasearvoja samalla tavalla kuin esimerkiksi erikoissijoitusrahastot. Tämä tarkoittaa, että sijoittajat tekevät omia arvioitaan kohteiden ja yhtiöiden arvosta. Ruotsissa ongelmana on muodostunut myös korkea rahoitusaste ja erilaiset rahoitusjärjestelyt. Tätä voidaan havainnollistaa vertaamalla kiinteistöyhtiöiden kurssiarvoja ja euriborin muutoksia, kuten oheisessa taulukossa, missä euribor on käännetty.
Yhteenvetona voidaan edelleen olettaa, että korkojen ja inflaation muutokset vaikuttavat tulevaan markkinakehitykseen.
